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Publiziert in Finanzen

Erwartete Ausschüttungsrendite der Anleihe beträgt 4,4 Prozent und Gesamtrendite 5,4 Prozent pro Jahr

Exporo AG: Simon Brunke bietet ab 1.000 Euro Mitbeteiligung am Immobilienprojekt „Polizei Hattingen“

Dienstag, 12 März 2019 12:35 geschrieben von  Dirk Schneider
Das Projekt „Polizei Hattingen“ Das Projekt „Polizei Hattingen“ https://www.crowdinvest-immobilien.de/projekte/exporo-polizei-hattingen/

Hamburg – Hattingen ist mit knapp 55.000 Einwohnern die zweitgrößte Stadt im Ennepe-Ruhr-Kreis, der im Süden des Ruhrgebietes liegt. Die Stadt hat den Status als Mittelzentrum und ist somit wirtschaftlicher und kultureller Bezugspunkt der umliegenden kleineren Städte und Gemeinden. Umso mehr wurmte es die Stadtoberen, dass das langjährige Polizeigebäude an der Hüttenstraße nicht mehr den Anforderungen einer „zeitgemäßen Polizeiarbeit“ entsprach. Die Missstände beschrieb Wachleiter Markus Faßbender so: „Das Gewahrsam müsste umfangreich umgebaut werden, um wieder auf dem neuesten Stand zu sein. Die Umkleideräume sind beengt, die Sanitärräume eher dürftig.“ Beamte beklagten zudem, dass es auf der Etage des Kriminalkommissariats kein warmes Wasser gibt. Die Hattinger Wache war außer der Wittener die größte dezentrale im Gebiet der Kreispolizei und beherbergte die Streifenpolizei, das Kriminalkommissariat, einen zivilen Einsatztrupp einschließlich Diensthundeführer sowie die Fortbildungsstelle der Kreispolizeibehörde.

Anfang 2016 wurde bekannt, dass es die Polizeibehörde wegen der Gebäudemängel wieder zurück in die Hattinger Innenstadt zieht und die Ausschreibung für den Bau oder Umbau eines Polizeigebäudes läuft. Im Herbst 2016 sollte der neue Mietvertrag unterschrieben sein und danach mit der Errichtung eines neuen Polizeigebäudes mit einer Nutzfläche von etwa 1.000 Quadratmetern begonnen werden. Potenziellen Investoren wurde eine Mindest-Mietzeit von 15 Jahren mit einer Verlängerungsoption angeboten. Laut Bauplanung sollten die fast 100 Mitarbeiter zum 1. Januar 2019 umziehen.

Diese Zeitplanung konnte sogar eingehalten werden. Am 4. Dezember 2018 eröffnete Nordrhein-Westfalens Innenminister Herbert Reul (CDU) feierlich die neue Polizeiwache an der Nierenhofer Straße 14. Anfang März meldete die Lokalausgabe der „Westdeutschen Allgemeinen Zeitung“ („WAZ“) den Kauf des Gebäudes durch den Hamburger Crowdinvesting-Anbieter Exporo. Acht Millionen Euro hätten die Experten für digitale Immobilieninvestments bezahlt, um Kleinanlegern Beteiligungsmöglichkeiten ab 1.000 Euro anbieten zu können. Die „WAZ“ schreibt: „Die neue Polizeiwache an der Nierenhofer Straße ist bereits drei Monate nach ihrer Eröffnung verkauft worden: Acht Millionen Euro zahlt das Hamburger FinTech-Unternehmen Exporo für das Gebäude, das vom Investor Cording Real Estate gebaut und vom Land Nordrhein-Westfalen für 15 Jahre (plus fünf Jahre Option) angemietet wurde. Finanziert wird das Geschäft über einen Bankkredit (4,2 Millionen Euro) und Investitionen von Privatanlegern (3,8 Millionen Euro) – Exporo wirbt um sie mit einer erwarteten Gesamtrendite von 5,4 Prozent für die Laufzeit von zehn Jahren.“

Die 2014 von Simon Brunke, Dr. Björn Maronde, Julian Oertzen und Tim Bütecke gegründete Exporo AG hat seither 179 Immobilienprojekte finanziert und dafür mehr als 342 Millionen Euro Investitionskapital über ihren Online-Marktplatz vermittelt. An die Anleger wurden nach eigenen Angaben schon mehr als 104 Millionen Euro zurückgezahlt.

Das im Dezember 2018 fertiggestellte und in Betrieb genommene Hattinger Bestandsobjekt passt optimal ins Portfolio des norddeutschen FinTech. Das übersichtlich und funktional gestaltete Gebäude befindet sich in bester Innenstadtlage südwestlich des einzelhandelsgeprägten Stadtkerns. Es hat eine Nutzfläche von 1.422 Quadratmetern, zwei Einzelgaragen, vier Carports und Kfz-Außenstellplätze. Alle Hausebenen sind über das Haupttreppenhaus zu erreichen, und ein Aufzug garantiert den barrierefreien Zugang zu allen Stockwerken. Im Erdgeschoss ist die eigentliche Polizeiwache mit den Räumlichkeiten für Gewahrsamnahmen untergebracht, und im ersten und zweiten Geschoss befinden sich die Büroflächen und der Umkleidebereich. Exporo lobt an der Immobilie, dass sie höchsten baulichen Ansprüchen an eine Polizeidienststelle gerecht wird: „Die Funktionsräume für den Wachbereich sind gemäß den besonderen Sicherungsanforderungen gebaut. Der externe Zugang zum Gewahrsam, uneinsehbar von der öffentlichen Erschließung, erfolgt über eine eigene, gesonderte Sicherheitsschleuse. Außerdem gibt es Alu- und Kunststofftüren mit schusssicherer Verglasung und Rahmen. Aufgrund der langfristigen Vermietungssituation und des speziellen Zuschnitts der Immobilie für die Polizei ist das Objekt eng mit der Polizei Hattingen verbunden. Doch auch für eine Umwandlung und Neuverwendung wäre das Objekt gewappnet. Die Zweibundstruktur ermöglicht einen flexiblen und wirtschaftlichen Gebäudegrundriss. Die nichttragenden Innenwände könnten damit flexibel an eine alternative Nutzung angepasst werden.“

Über alternative Nutzungen muss für viele Jahre aber gar nicht nachgedacht werden, weil das Objekt vollständig und mit einem langjährigen Generalmietvertrag – konkret über 15 Jahre mit einer Verlängerungsoption über fünf Jahre – an das Bundesland Nordrhein-Westfalen vermietet ist. Somit sind die zentralen Kriterien des Investment-Modells „Exporo Bestand“ erfüllt: Mikroinvestoren können sich eigentümergleich an einer attraktiven Bestandsimmobilie beteiligen und von Mietüberschüssen und Wertsteigerungen profitieren. Als digitale Miteigentümer müssen sich die Anleger nicht selbst um die Weiterentwicklung, Vermietung und Instandhaltung kümmern und können ihre Anteile auf dem Exporo-Handelsplatz jederzeit wieder veräußern.

Das gilt auch für die Anleihe „Polizei Hattingen“ mit ihrer zehnjährigen Laufzeit. Die erwartete Ausschüttungsrendite liegt bei etwa 4,4 Prozent pro Jahr und die nach dem internen Zinsfuß (englisch IRR für Internal Rate of Return) berechnete Gesamtrendite bei jährlich 5,4 Prozent. Diese IRR-Gesamtrendite beinhaltet sowohl die regelmäßigen Ausschüttungen aus Mietüberschüssen als auch den Erlös aus dem Immobilienverkauf am Ende der Laufzeit. Die Ausschüttungen aus den jährlichen Mieteinnahmen in Höhe von 354.000 Euro erfolgen quartalsweise. Der erste Zinstermin istder 30. Juni 2019. Mit solchen handelbaren Geldanlagen in Immobilienform können die Anleger trotz des deprimierenden Niedrigzinsumfeldes langfristig Vermögen aufbauen. Abgesichert werden die Darlehen für das Hattinger Objekt durch eine nachrangige Grundschuld.

Vor dem Ankauf des Bestandsobjektes hatte Exporo ein unabhängiges Verkehrswertgutachten in Auftrag gegeben. Der Gutachter nahm die Immobilie in Augenschein und ermittelte mit Blick auf die örtlichen Marktverhältnisse deren tatsächlichen Wert. Er hob neben der guten Mietsituation durch das Land Nordrhein-Westfalen besonders hervor, dass das Areal der Polizeiwache als wichtigste gewerbliche Potenzialfläche der Innenstadt gilt. Das Gelände ist im sogenannten Masterplan Einzelhandel der Stadt Hattingen berücksichtigt. Der Fachmann kam zu dem Schluss, dass die Fläche für eine Polizeiwache ausgezeichnet geeignet ist und die Restnutzungsdauer aufgrund des Neubaus 60 Jahre beträgt. Exporo ergänzt: „Der Gutachter kommt über das Ertragswertverfahren zu dem Gesamtergebnis, dass der Verkehrswert der Immobilie bei ca. 6.150.000 Euro liegt. Aufgrund der geringen Anzahl an vergleichbaren Spezialimmobilien in Hattingen und der im zugrunde gelegten Vergleichswertverfahren angesetzten Liegenschaftszinsen weicht der rechnerisch ermittelte Wert vom zwischen den Parteien vereinbarten Kaufpreis ab.“

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